Association des copropriétaires (ACP)
L'Association des copropriétaires (ACP) est la personne morale qui regroupe tous les propriétaires d'un immeuble pour en gérer les parties communes.
Définition et explication
En droit belge, l’Association des copropriétaires (ACP) est une personne morale à part entière, dotée de son propre numéro d’entreprise. Elle naît automatiquement dès qu’un bâtiment est divisé en lots appartenant à plusieurs personnes différentes.
Son but unique est de conserver et d’administrer l’immeuble. Contrairement à une société commerciale, elle ne poursuit aucun but lucratif. L’ACP est régie par le Code civil (Livre 3, article 3:86 et suivants). Elle agit par l’intermédiaire de ses organes officiels : l’assemblée générale, qui prend les décisions par le biais des votes, et le syndic, qui exécute ces décisions et représente légalement l’association.
Si vous achetez un appartement, vous devenez automatiquement membre de l’ACP de votre immeuble. Vous ne pouvez pas vous y soustraire tant que vous restez propriétaire du bien.
Quand l'Association des copropriétaires intervient-elle ?
- Entretien des parties communes : réparation de la toiture, maintenance de l’ascenseur, nettoyage des couloirs, entretien de la chaudière collective.
- Souscription de contrats : signature de l’assurance globale de l’immeuble et des contrats de fourniture d’énergie pour les espaces communs.
- Actions en justice : poursuite d’un copropriétaire pour le recouvrement de charges impayées ou action contre un entrepreneur en cas de malfaçons.
- Gestion financière : émission des appels de fonds et constitution obligatoire du capital de réserve pour les futurs grands travaux.
Exemple concret de l'action d'une ACP
Vous êtes propriétaire d’un appartement dans un immeuble de 15 lots. La façade nécessite une rénovation complète suite à des infiltrations d’eau sévères. Un seul propriétaire s’oppose aux travaux par crainte des coûts, ce qui bloque la mise en chantier.
À retenir
Le syndic convoque l’assemblée générale de l’ACP. La décision de rénover la façade est soumise au vote de l’ensemble des propriétaires. La majorité qualifiée requise étant atteinte, la décision s’impose à tous, y compris au propriétaire récalcitrant. L’ACP signe formellement le contrat avec l’entreprise de construction et procède aux appels de fonds pour que chaque membre paie sa quote-part légale.
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Questions fréquentes
<p>Oui, elle est créée de plein droit dès que la propriété d'un immeuble est répartie entre plusieurs personnes. Seuls les très petits immeubles peuvent parfois y déroger sous des conditions strictes, par un accord unanime acté chez le notaire.</p>
<p>Le syndic de copropriété est le seul représentant légal de l'ACP. Il agit en son nom et pour son compte, que ce soit pour signer un contrat de prestation ou pour intenter une action en justice.</p>
<p>Non. Seuls les propriétaires des lots privatifs sont membres de l'ACP. Le locataire n'a pas le droit de vote à l'assemblée générale, bien qu'il doive scrupuleusement respecter le règlement d'ordre intérieur de l'immeuble.</p>
<p>Oui, l'ACP possède un patrimoine distinct de celui des copropriétaires. Ce patrimoine est constitué par les provisions versées (fonds de roulement et fonds de réserve) sur un compte bancaire ouvert au nom exclusif de l'association.</p>
<p>Si l'ACP ne parvient pas à payer un fournisseur, les créanciers peuvent exceptionnellement se retourner contre les copropriétaires à titre individuel, mais uniquement à proportion de leur quote-part dans les parties communes.</p>
<p>La modification de l'acte de base ou du règlement de copropriété nécessite un vote en assemblée générale avec une majorité spéciale (souvent les 4/5 ou l'unanimité) et doit obligatoirement être actée par un notaire.</p>
<p>Oui, pour exister valablement et accomplir des actes juridiques, l'ACP doit être inscrite à la Banque-Carrefour des Entreprises (BCE) qui lui attribue un numéro d'entreprise unique.</p>
<p>L'ACP prend fin uniquement si l'état de copropriété cesse. C'est le cas si une seule personne rachète la totalité des appartements de l'immeuble, ou si le bâtiment est totalement détruit sans aucun projet de reconstruction.</p>
Sources
- Code civil belge (Livre 3, Titre 8, Chapitre 2 : La copropriété forcée des bâtiments ou groupes de bâtiments, articles 3:86 et suivants) ; Code de droit économique (CDE) pour l'inscription BCE.