Infraction urbanistique
Une infraction urbanistique est la réalisation de travaux, de constructions ou d'un changement d'affectation sans le permis requis ou en violation de celui-ci.
Définition et explication
L’infraction urbanistique se caractérise par le non-respect des règles de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme. En Belgique, cette matière est régionalisée. Les procédures diffèrent donc selon que votre bien se situe en Wallonie (CoDT), en Flandre (VCRO) ou à Bruxelles (CoBAT).
Ces infractions surviennent généralement lors de la construction d’un bâtiment sans permis, de la modification non autorisée de son aspect extérieur, ou encore lors du changement de destination d’un bien (par exemple, transformer un commerce en habitation). Les autorités communales et régionales disposent de pouvoirs spécifiques pour constater ces violations, souvent par l’intermédiaire d’un agent constatateur.
Si vous êtes confronté à une telle situation, plusieurs issues légales existent. La voie la plus courante est la demande de régularisation, à condition que les travaux respectent les prescriptions urbanistiques en vigueur. En l’absence de régularisation possible, le contrevenant s’expose à une amende administrative (transaction) ou à l’obligation de remettre les lieux dans leur état initial (remise en pristin état).
Quand cela s'applique-t-il ?
- Vous réalisez une construction extérieure (véranda, annexe, abri de jardin de grande taille) nécessitant un permis d’urbanisme sans l’avoir obtenu.
- Vous divisez une maison unifamiliale en plusieurs appartements ou studios sans autorisation préalable de la commune.
- Vous modifiez de manière visible la façade, la toiture ou le volume de votre habitation en contradiction stricte avec les plans approuvés.
- Vous modifiez l’affectation principale d’un immeuble (par exemple, transformer une grange ou un entrepôt en logement).
- Vous abattez des arbres remarquables ou modifiez le relief du sol sans l’accord explicite des autorités compétentes.
Achat d'une maison avec une annexe illégale
Vous visitez une maison qui vous plaît et décidez de signer le compromis de vente. Quelques semaines plus tard, le notaire découvre lors de ses recherches que la véranda située à l’arrière du bâtiment a été construite il y a dix ans sans aucun permis d’urbanisme. Le vendeur n’avait absolument rien mentionné à ce sujet lors des visites.
À retenir
Dans ce cas précis, l’infraction urbanistique est avérée. Si vous achetez en l’état, vous prenez le risque de devoir régulariser la situation à vos frais ou, au pire, de devoir démolir la véranda. Vous êtes en droit d’exiger que le vendeur obtienne un permis de régularisation avant la passation de l’acte authentique. Vous pouvez aussi négocier une diminution du prix d’achat en introduisant une clause spécifique dans l’acte. Si le vendeur a volontairement caché l’information, vous avez la possibilité d’introduire un recours en justice au civil pour vice caché ou réticence dolosive.
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Questions fréquentes
Oui, la vente reste juridiquement possible. Toutefois, l'infraction doit être déclarée de manière transparente dans le compromis et dans l'acte de vente. L'acheteur reprend alors la responsabilité de la situation et accepte d'assumer les risques associés.
Vous devez introduire un dossier complet de demande de permis de régularisation auprès du service urbanisme de votre commune. Cette démarche nécessite très souvent l'intervention d'un architecte et entraîne le paiement de frais administratifs, ainsi qu'une amende transactionnelle.
Les règles varient selon la région (Wallonie, Bruxelles, Flandre). L'action publique ou l'action en réparation peuvent être prescrites après un certain nombre d'années, mais l'infraction administrative demeure généralement inscrite. Cela risque de bloquer vos futurs projets de rénovation.
Oui. Si la construction contrevient aux normes locales et qu'elle n'est techniquement pas régularisable, le juge ou l'administration peut ordonner la remise en pristin état. Vous serez alors contraint de démolir la construction à vos propres frais.
Vis-à-vis des autorités publiques, le propriétaire actuel est responsable de la conformité du bien. Cependant, si vous pouvez prouver que le vendeur a sciemment dissimulé cette situation, vous pouvez vous retourner contre lui pour réclamer des dommages et intérêts ou faire annuler la transaction.
La présence d'un architecte est requise dans la grande majorité des cas, spécialement si la construction touche à la stabilité du bâtiment ou en modifie le volume. Des dispenses strictes existent pour des travaux de minime importance.
Le paiement d'une transaction éteint les poursuites pénales éventuelles, mais il ne vous dispense pas d'obtenir le permis de régularisation. Ce paiement doit être couplé à une procédure administrative pour assainir le statut de votre bien.
Lors d'une transaction, le notaire a l'obligation légale de demander des renseignements urbanistiques à la commune. Il doit informer officiellement les parties des éventuelles discordances entre la situation réelle sur place et les permis historiquement octroyés.
Sources
- Code du Développement Territorial (CoDT) en Région wallonne, Code Bruxellois de l'Aménagement du Territoire (CoBAT), Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO).