Acte de base
L'acte de base est le document authentique qui divise un immeuble en parties privatives et communes pour en organiser la copropriété.
Définition et explication
L’acte de base est la fondation juridique de toute copropriété. Rédigé par un notaire, ce document décrit de manière précise la division d’un immeuble en lotissements distincts.
Il détermine ce qui appartient à chaque propriétaire (les parties privatives comme l’appartement ou la cave) et ce qui appartient à la collectivité (les parties communes comme le toit, les ascenseurs ou les couloirs).
Selon le Livre 3 du Code civil, ce document doit obligatoirement être transcrit à la Conservation des hypothèques (aujourd’hui bureau Sécurité juridique) pour être opposable aux tiers. Il fixe également la quote-part attachée à chaque partie privative. Cette fraction est déterminante, car elle influence directement votre droit de vote lors de l’assemblée générale et votre participation financière aux charges communes.
Associé au règlement de copropriété, l’acte de base forme les statuts de l’immeuble. Toute modification de ce texte exige des procédures strictes et l’intervention d’un notaire, généralement pour intégrer des travaux d’agrandissement ou la scission d’un lot existant.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Lors de la construction ou de la division d’un bâtiment destiné à être vendu par appartements.
- Pour déterminer la répartition exacte des frais et des charges entre les différents propriétaires.
- Pour calculer le nombre de voix dont vous disposez lors d’un vote à l’assemblée générale.
- En cas de litige, pour déterminer si un élément (comme un mur porteur, une canalisation ou un balcon) est de nature privative ou commune.
- Lors de la revente de votre bien, le notaire a l’obligation d’informer l’acheteur sur le contenu de ce document.
Modification des quotes-parts suite à un aménagement
Vous êtes propriétaire d’un appartement situé au dernier étage d’un immeuble géré par un syndic. Avec l’accord de l’assemblée générale, vous décidez d’aménager les combles non utilisés pour créer un espace habitable supplémentaire. Cet aménagement modifie la surface de votre logement par rapport à la structure globale du bâtiment et nécessite une mise à jour administrative.
À retenir
Pour régulariser la situation, le syndic convoque une nouvelle assemblée générale. Les copropriétaires votent la modification de l’acte de base à la majorité requise. Un notaire intervient ensuite pour rédiger un acte modificatif qui met à jour les quotes-parts. Vos millièmes augmentent, ce qui accroît votre poids lors des votes, mais augmente également votre contribution financière aux futures charges communes. Le nouveau document est alors transcrit aux registres compétents par le notaire.
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Questions fréquentes
Il est exclusivement rédigé par un notaire, sous la forme d'un acte authentique, souvent sur base des plans établis par un géomètre-expert ou un architecte.
L'acte de base divise physiquement l'immeuble et fixe les quotes-parts. Le règlement de copropriété, quant à lui, définit les règles de vie, l'usage des parties communes et la méthode de répartition des charges.
Non. Toute modification de la description des lots ou des quotes-parts exige un acte authentique et doit être formellement transcrite au bureau Sécurité juridique.
Vous pouvez adresser une demande à votre syndic de copropriété, solliciter le notaire qui a passé l'acte, ou en demander une copie au bureau Sécurité juridique compétent.
Généralement, la modification de la répartition des quotes-parts nécessite l'unanimité des voix. Toutefois, si la modification fait suite à des travaux sur un lot privatif, une majorité qualifiée des 4/5 des voix peut suffire.
Si vous constatez une erreur matérielle ou un calcul manifestement inexact de vos quotes-parts, vous pouvez demander une rectification en assemblée générale ou saisir la justice de paix pour imposer une correction.
Oui. Bien que le locataire ne soit pas propriétaire, les restrictions d'usage contenues dans les statuts (comme l'interdiction d'exercer une profession commerciale) s'imposent à lui via son contrat de bail.
Le coût varie selon les honoraires du notaire, l'intervention éventuelle d'un géomètre et les frais d'enregistrement. Il faut prévoir plusieurs centaines à quelques milliers d'euros, répartis entre les copropriétaires selon l'origine de la modification.
Sources
- Livre 3 du Code civil (articles 3.85 et suivants sur la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis) et Code judiciaire pour la compétence de la justice de paix.