Commissaire aux comptes (copropriété)
Le commissaire aux comptes vérifie la gestion financière du syndic et fait rapport à l'assemblée générale des copropriétaires.
Définition et explication
Le commissaire aux comptes est un acteur obligatoire au sein d’une copropriété gérée par un syndic. Selon le Code civil, l’assemblée générale doit désigner annuellement cette personne pour contrôler la comptabilité de l’association des copropriétaires (ACP).
Son rôle consiste à examiner les factures, les extraits bancaires et les décomptes préparés par le syndic avant l’approbation des comptes. Vous pouvez nommer un copropriétaire ou faire appel à un professionnel externe, comme un expert-comptable, pour assumer cette fonction.
Il rédige ensuite un rapport écrit pour informer les autres copropriétaires de la bonne tenue des finances. Si des irrégularités sont détectées, il a l’obligation de les signaler avant le vote de l’assemblée générale.
Quand l'intervention du commissaire aux comptes s'applique-t-elle ?
- Lors de la clôture annuelle des comptes, juste avant l’assemblée générale ordinaire.
- Pour vérifier la bonne répartition des charges selon les quotes-parts de l’acte de base.
- Pour contrôler l’état et l’utilisation du fonds de roulement et du fonds de réserve.
- Lorsqu’un doute subsiste sur une dépense engagée par le syndic.
Exemple de contrôle des comptes dans un immeuble
Vous habitez un immeuble de 15 appartements. Lors de la convocation à l’assemblée générale, le syndic transmet le bilan annuel. En tant que commissaire aux comptes désigné l’année précédente, vous exigez de consulter toutes les factures liées aux réparations de la toiture et aux frais de nettoyage des parties communes.
À retenir
Après vérification, vous constatez qu’une facture de nettoyage a été comptabilisée deux fois par erreur dans le décompte final. Vous rédigez un rapport adressé à l’assemblée générale. Le syndic corrige le tir avant l’approbation des comptes, ce qui évite aux copropriétaires de payer un montant indu. Votre décharge est ensuite votée par l’assemblée.
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Questions fréquentes
L'assemblée générale peut élire un copropriétaire ou choisir de mandater un professionnel externe (expert-comptable, réviseur). Le syndic en place ne peut évidemment pas exercer cette fonction pour des raisons évidentes d'impartialité.
Oui, la loi impose la désignation annuelle d'un commissaire aux comptes dans chaque association de copropriétaires pour garantir la transparence financière et le bon usage des fonds.
S'il s'agit d'un copropriétaire, le mandat est généralement gratuit. S'il s'agit d'un professionnel externe, ses honoraires sont payés par l'association des copropriétaires et répartis dans les charges communes.
Le rapport de vérification doit être finalisé avant l'assemblée générale. Idéalement, il est joint à la convocation envoyée aux copropriétaires afin qu'ils puissent voter en parfaite connaissance de cause.
Le commissaire aux comptes engage sa responsabilité s'il commet une faute lourde ou s'il fait preuve d'une négligence manifeste dans ses vérifications. Souscrire une assurance responsabilité civile est souvent recommandé.
Oui, le syndic a l'obligation stricte de mettre à sa disposition l'ensemble des pièces comptables, factures, contrats et extraits bancaires de la copropriété.
Il est désigné par l'assemblée générale à la majorité absolue (la moitié des voix plus une) des copropriétaires présents ou représentés. Son mandat doit être renouvelé chaque année.
L'assemblée générale peut mettre fin à son mandat à tout moment, moyennant un vote à la majorité absolue, si elle estime que sa mission n'est pas remplie correctement.
Sources
- Code civil (Livre 3 - Les biens, Article 3.89, paragraphe 5).