Licitation
La licitation est la vente publique judiciaire d'un bien indivis qui ne peut être partagé en nature, afin d'en répartir le prix entre les copropriétaires.
Définition et explication
En droit belge, nul n’est tenu de rester dans l’indivision (article 3.75 du Code civil). Lorsque vous êtes copropriétaire d’un bien immobilier avec d’autres personnes (à la suite d’un héritage, d’un divorce ou d’un achat en commun) et qu’aucun accord n’est trouvé pour le vendre de gré à gré ou pour racheter les parts des autres, le tribunal peut ordonner une licitation.
La licitation consiste en la vente publique judiciaire d’un bien qui ne peut être partagé en nature sans en diminuer la valeur. Cette procédure est strictement encadrée par le Code judiciaire (articles 1205 et suivants). Le juge désigne un notaire qui sera chargé d’organiser la vente aux enchères publiques afin d’en distribuer le prix entre les différents copropriétaires selon leurs parts respectives.
C’est une solution permettant de forcer la sortie de l’indivision lorsque la situation est totalement bloquée et que les tentatives de conciliation ont échoué.
Quand la licitation s'applique-t-elle ?
- Lors d’une succession conflictuelle : Des héritiers ne parviennent pas à s’entendre sur le sort de la maison familiale.
- Après un divorce ou une séparation : Les ex-conjoints refusent de céder leurs parts ou de vendre le bien immobilier commun à un prix fixé à l’amiable.
- Lors d’un achat immobilier à plusieurs : Les copropriétaires souhaitent se séparer mais bloquent sur les conditions de la mise en vente.
- En cas d’impossibilité de partage en nature : Le bien immobilier ne peut pas être divisé en plusieurs entités distinctes sans perdre de sa valeur de manière significative.
Désaccord prolongé entre héritiers
Vous avez hérité d’une maison avec vos deux frères. Vous souhaitez récupérer des liquidités et proposez de vendre le bien. Vos frères refusent la mise en vente mais ne disposent pas des fonds nécessaires pour racheter votre part de la maison. La situation reste bloquée pendant des mois, les factures s’accumulent et l’entretien du bâtiment devient problématique.
À retenir
Vous introduisez une action en sortie d’indivision devant le tribunal de la famille. Le juge constate que la maison ne peut être divisée physiquement et ordonne sa licitation. Un notaire est commis par le tribunal pour organiser la vente publique. Le bien est vendu au plus offrant et le notaire répartit le prix de vente en trois parts égales, déduction faite des frais de justice et d’organisation. Vous obtenez ainsi la valeur de votre part et vous sortez définitivement de cette indivision.
Besoin d'aide sur ce sujet ?
Décrivez votre situation en 2 minutes et recevez une réponse personnalisée d'un expert juridique en Belgique.
Questions fréquentes
Le tribunal de la famille est compétent pour toute demande de partage judiciaire d'une indivision, qu'elle fasse suite à un divorce, à une succession ou à un achat en commun entre tiers.
Oui, en tant que copropriétaire, vous avez le droit d'enchérir lors de la vente publique organisée par le notaire pour tenter de racheter le bien immobilier et d'en devenir l'unique propriétaire.
Les frais comprennent les honoraires du notaire, les frais de publicité pour annoncer la vente publique, ainsi que les droits d'enregistrement. Ces montants sont déduits du prix de vente final avant la répartition entre les indivisaires.
Oui, tout au long de la procédure judiciaire, les parties conservent la possibilité de s'entendre pour vendre le bien de gré à gré à un tiers ou pour se racheter les parts, ce qui met fin au processus de licitation.
Une vente publique judiciaire comporte un risque. Si les acquéreurs potentiels sont peu nombreux le jour de l'enchère, le bien peut être adjugé à un prix inférieur à sa valeur marchande estimée. Un accord amiable est donc toujours préférable.
Le notaire rédige un cahier des charges reprenant les conditions de vente, fixe les jours de visite et annonce la date de la séance d'enchères. Les offres se font publiquement et le bien est adjugé à la personne la plus offrante.
Oui, le Code civil stipule que nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision. La taille de votre part ne vous prive pas de votre droit de demander la sortie de l'indivision et de solliciter la licitation du bien.
Si aucune offre n'est émise lors de la séance ou si le montant atteint est dérisoire, le notaire peut décider de reporter la vente ou de consulter le juge pour adapter les conditions préalables du cahier des charges.
Sources
- Code civil (Livre 3, Article 3.75 - Sortie d'indivision), Code judiciaire (Articles 1205 et suivants - Des liquidations, partages et licitations).