Fonds de roulement (copropriété)
Le fonds de roulement est une provision financière alimentée par les copropriétaires pour payer les dépenses courantes et régulières de l'immeuble.
Définition et explication
Le fonds de roulement désigne la trésorerie mise à la disposition du syndic par les copropriétaires d’un immeuble. Cette provision financière sert exclusivement à payer les dépenses courantes et périodiques liées à la gestion des parties communes.
Conformément au Livre 3 du Code civil, l’assemblée générale ordinaire doit voter un budget prévisionnel annuel. Sur la base de ce budget, le syndic effectue des appels de fonds réguliers, souvent trimestriels. Chaque propriétaire y contribue en fonction de ses quotités, telles que définies dans l’acte de base de la copropriété.
Ces liquidités doivent obligatoirement être placées sur un compte bancaire distinct ouvert au nom de l’association des copropriétaires (ACP). Contrairement à d’autres provisions à long terme, ces sommes restent la propriété individuelle du copropriétaire. En cas de vente de l’appartement, le syndic est tenu de clôturer les comptes et de restituer le solde éventuel du fonds de roulement au vendeur, après déduction des éventuelles charges impayées.
Quand le fonds de roulement est-il utilisé ?
- Au paiement des factures d’eau, de gaz et d’électricité des parties communes.
- À la rémunération du syndic professionnel ou du syndic bénévole.
- Au règlement des factures de nettoyage et d’entretien régulier des couloirs et du jardin.
- Au paiement des contrats de maintenance liés à l’ascenseur, à la chaudière ou aux extincteurs.
- Au paiement des primes d’assurance obligatoires pour la protection du bâtiment.
Paiement des charges courantes dans un immeuble à Liège
Vous possédez un appartement qui représente 100 quotités sur un total de 1000 dans une copropriété. Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires valident un budget annuel de 15 000 euros pour couvrir les frais de nettoyage, l’assurance et l’électricité des espaces communs de l’immeuble.
À retenir
Le syndic procédera à des appels de fonds pour constituer la trésorerie du fonds de roulement. Votre quote-part s’élevant à 10 %, vous devrez verser 1 500 euros pour l’année entière. Le syndic vous demandera ce montant via des versements trimestriels de 375 euros. Cet argent garantit que l’association des copropriétaires dispose des liquidités nécessaires pour honorer ses factures sans le moindre retard.
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Questions fréquentes
Oui. La loi oblige l'association des copropriétaires à constituer ce fonds pour assurer le paiement ponctuel des dépenses habituelles de l'immeuble et éviter le surendettement de la copropriété.
Le fonds de roulement sert à financer les frais quotidiens et récurrents. Le fonds de réserve est une épargne à plus long terme destinée à payer des travaux extraordinaires comme la réfection de la toiture ou la rénovation des balcons.
Le syndic présente un budget estimatif des charges annuelles lors de l'assemblée générale. Les copropriétaires votent l'approbation de ce budget et les provisions sont appelées en conséquence.
Non. Ces liquidités doivent être placées sur un compte bancaire distinct au nom de l'association des copropriétaires (ACP) et servir uniquement au règlement des charges liées à l'immeuble.
Le syndic doit entamer une procédure de recouvrement. Après l'envoi d'une mise en demeure, il peut saisir la justice de paix pour forcer le propriétaire défaillant à payer sa part.
Les appels de fonds sont adressés uniquement au propriétaire du bien. Ce dernier peut ensuite répercuter certaines charges locatives sur son locataire via le décompte annuel des charges.
Oui. Lors de la passation de l'acte authentique de vente, le notaire demandera un décompte officiel au syndic. Votre solde créditeur du fonds de roulement vous sera restitué.
Si des dépenses imprévues mais courantes surviennent, comme une forte hausse des prix de l'énergie, le syndic peut convoquer une assemblée générale extraordinaire pour adapter le budget et les montants réclamés.
Sources
- Livre 3 du Code civil (Les biens), article 3.86 (Fonds de roulement et fonds de réserve de l'association des copropriétaires).