Règlement d’ordre intérieur (ROI)
Le règlement d'ordre intérieur est un document obligatoire en copropriété qui fixe les règles de vie commune et le bon fonctionnement de l'immeuble.
Définition et explication
Le règlement d’ordre intérieur (ROI) est un document juridique indispensable au sein d’une copropriété en Belgique. Depuis la réforme du droit des biens, son établissement est obligatoire pour tout immeuble ou groupe d’immeubles comprenant au moins deux lots appartenant à des propriétaires différents, dès l’instant où des parties communes existent et qu’une structure de gestion formelle est requise.
Conformément à l’article 3.89 du Code civil, ce document organise la vie quotidienne des occupants et vient compléter l’acte de base ainsi que le règlement de copropriété. Il précise les règles pratiques concernant l’usage des parties communes et privatives afin de garantir la tranquillité de chacun.
Contrairement à l’acte de base qui nécessite l’intervention d’un notaire pour être modifié, le règlement d’ordre intérieur peut être adopté et adapté directement par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité simple (50 % plus une voix). Le syndic de copropriété est chargé de le tenir à jour et de veiller à sa stricte application.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Usage des parties communes : Règles concernant l’utilisation des ascenseurs, des couloirs, du local poubelle ou des parkings.
- Tranquillité de l’immeuble : Heures de silence à respecter, interdiction d’utiliser des appareils bruyants à certaines heures, règles relatives aux animaux de compagnie.
- Esthétique de la façade : Interdiction de suspendre du linge aux balcons, règles sur la pose de paraboles ou l’uniformité des stores.
- Fonctionnement de l’assemblée : Fixation de la période annuelle (période de 15 jours) durant laquelle se tient l’assemblée générale ordinaire.
- Déménagements : Procédures à respecter pour l’utilisation de l’ascenseur lors d’un emménagement ou d’un déménagement.
Modification du ROI suite à des nuisances sonores
Vous habitez un immeuble à Bruxelles comportant une quinzaine d’appartements. Récemment, plusieurs copropriétaires se plaignent du bruit généré par des travaux de rénovation effectués le dimanche par un nouveau voisin. L’acte de base ne précise rien concernant les heures de travaux. Vous contactez le syndic pour trouver une solution légale et rapide.
À retenir
Le syndic inscrit ce point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Lors de cette réunion, les copropriétaires votent l’ajout d’une clause dans le règlement d’ordre intérieur interdisant formellement tout travail bruyant le dimanche et les jours fériés, ainsi qu’après 19 heures en semaine. Cette décision est adoptée à la majorité absolue (50 % plus une voix). Le syndic met immédiatement à jour le document et le communique à tous les occupants (propriétaires et locataires). La nouvelle règle devient opposable à tous sans devoir passer par un notaire.
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Questions fréquentes
Oui, la loi exige la rédaction de ce document pour toute copropriété dotée d'organes de gestion, dès qu'il y a au minimum deux copropriétaires distincts.
Absolument. Le bailleur a l'obligation légale de joindre ce document au contrat de bail. Le locataire s'engage contractuellement à s'y conformer.
Non. La modification s'effectue sous seing privé grâce à un vote à la majorité simple (la moitié des voix plus une) lors de l'assemblée générale.
Le syndic de copropriété doit lui adresser une mise en demeure formelle. Si l'occupant persiste, le syndic est en droit de saisir la justice de paix.
Non. Une interdiction stricte et générale des animaux de compagnie est systématiquement considérée comme abusive par les tribunaux, sauf nuisance ou agressivité avérée.
Le règlement de copropriété fixe la répartition des charges et nécessite un acte authentique. Le ROI gère la vie quotidienne et se modifie avec beaucoup plus de souplesse.
Lors de la construction de l'immeuble, le promoteur immobilier ou le notaire rédige la première version. Ensuite, l'assemblée générale s'en approprie le contenu pour l'adapter.
Oui, mais uniquement si l'assemblée générale a préalablement voté l'intégration d'une clause pénale explicite et proportionnée au sein même du règlement.
Sources
- Article 3.89 et 3.90 du Code civil belge (Livre 3 - Les biens).