Airbnb à Bruxelles : la CJUE épingle les règles d’urbanisme

Le contexte : un régime bruxellois contraignant pour les locations touristiques

L'arrivée de l'économie de plateforme a profondément bouleversé l'accueil touristique dans les centres urbains. Afin de faire face à la multiplication rapide des hébergements de type Airbnb, le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a introduit, dès 2014, une ordonnance spécifique. L'objectif affiché par les autorités était clair : encadrer le marché et éviter que les propriétaires ne louent tout et n'importe quoi aux touristes via ces plateformes en ligne.

Ce texte régional a imposé aux propriétaires une série de démarches strictes pour obtenir une autorisation préalable d'exploitation. Parmi ces mesures, le bailleur devait notamment justifier de la bonne affectation du bâti, respecter les normes de sécurité incendie, garantir la conformité des installations électriques et de gaz, et obtenir l'autorisation de la copropriété.

Surtout, l'ordonnance exigeait l'obtention préalable d'un permis d'urbanisme et la délivrance d'une attestation de conformité urbanistique. Dans la pratique, ce processus d'homologation, laissé à la charge des communes, s'est révélé particulièrement lent et opaque. Ces lourdeurs administratives ont considérablement ralenti, voire paralysé, la mise sur le marché locatif de la majorité des biens immobiliers destinés au tourisme.

Le parcours judiciaire de la société Smartflats

La réglementation a rapidement posé problème aux opérateurs du secteur. Deux ans avant l'ordonnance, en 2012, la société Smartflats s'était implantée à Bruxelles. Cette entreprise était spécialisée dans la location d'appartements meublés pour de courts et longs séjours, ainsi que dans la gestion locative pour le compte de propriétaires privés. L'entrée en vigueur des règles régionales a lourdement freiné son développement. La justice bruxelloise est même allée jusqu'à placer des scellés sur certains de ses immeubles en passe d'être mis en location. Ces contraintes ont finalement conduit l'entreprise à la faillite.

Le 10 septembre 2020, Smartflats a introduit une déclaration préalable formelle pour exploiter un hébergement touristique. Plus d'un an plus tard, en novembre 2021, l'administration a déclaré cette demande irrecevable, au simple motif que le dossier déposé aurait été incomplet.

Visée par un ordre de cessation immédiate de son activité le 8 novembre 2022, Smartflats a saisi le tribunal de première instance francophone de Bruxelles le 3 juillet 2023. La juridiction ne lui ayant pas donné gain de cause, la société a interjeté appel de la décision. Saisie du litige, la Cour d'appel de Bruxelles a identifié un conflit potentiel avec le droit de l'Union européenne. Elle a donc décidé de surseoir à statuer et d'adresser une question préjudicielle à la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE).

La décision de la CJUE : la primauté de la directive sur les services

Le 22 octobre 2026, la Cour de justice de l'Union européenne a rendu son arrêt dans le cadre de l'affaire C-813/24. La juridiction établit formellement que la directive 2006/123/CE, qui garantit la libre prestation des services dans le marché intérieur européen, s'applique aux règles d'urbanisme bruxelloises dès lors qu'elles constituent une composante du régime d'autorisation préalable.

La CJUE ne s'oppose pas, par principe, à la régulation de l'hébergement touristique. Elle admet qu'un régime d'autorisation préalable peut être justifié par des raisons impérieuses d'intérêt général, telles que la protection des touristes et la politique du logement. Cet arrêt vise à instaurer un équilibre entre la compétence des autorités nationales ou régionales en matière d'aménagement du territoire, et le respect de la liberté économique.

Cependant, la Cour pose des limites strictes aux administrations. Pour être conforme au droit européen, le régime doit être strictement nécessaire et proportionné à l'objectif poursuivi. De plus, les critères d'autorisation imposés par la Région doivent impérativement être : - Transparents et accessibles au public. - Clairs et objectifs, ne laissant pas de place à l'arbitraire. - Assortis de procédures offrant des garanties effectives en termes de délai de traitement, d'obligation de motivation en cas de refus, et de possibilités de recours.

Sur ce fondement, la Cour européenne juge que la directive sur les services ne s'oppose pas, en soi, à l'exigence d'une attestation de conformité urbanistique, le cas échéant subordonnée à un permis d'urbanisme, pourvu que ses conditions soient transparentes et accessibles et que la procédure prévoie un délai raisonnable fixé à l'avance, une décision motivée et un recours. Il appartient à la Cour d'appel de Bruxelles de vérifier si le régime bruxellois remplit ces exigences. La CJUE précise que lorsqu'une condition particulière du régime est incompatible avec la directive, elle doit simplement être écartée si elle est détachable du reste du dispositif légal.

Quelles conséquences pour l'immobilier bruxellois ?

Pour l'avocat de Smartflats, Me Philippe Simonart du cabinet d'avocats Concordes, cette décision juridique constitue un véritable « tremblement de terre urbanistique ».

L'affaire retourne à présent devant la Cour d'appel de Bruxelles, qui devra trancher le litige initial à la lumière des interprétations de la CJUE. C'est désormais au gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale de démontrer concrètement que son système urbanistique est proportionné face aux exigences de la réglementation européenne. Selon la défense, la Région n'a encore jamais apporté cette démonstration devant les juridictions.

Pour les acteurs du droit immobilier et les investisseurs, cet arrêt offre de nouvelles perspectives décisives. Si cette victoire européenne intervient malheureusement trop tard pour sauver Smartflats (qui pourra éventuellement réclamer des dommages et intérêts), elle crée une jurisprudence salvatrice pour les autres propriétaires bruxellois. Confrontés à des exigences communales jugées opaques ou à des procédures interminables, ils disposent désormais d'une base juridique solide pour faire valoir leurs droits et contester les refus de délivrance d'attestations.

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