Règle des 3 fois le loyer : le Conseil d’État tranche en faveur des bailleurs

La tension entre garanties financières et lutte contre la discrimination

La sélection d'un candidat locataire est une étape cruciale pour tout propriétaire. Face aux risques d'impayés, la grande majorité des bailleurs se repose sur une pratique connue et largement répandue en Belgique : la règle des « 3 fois le loyer ». Concrètement, cette pratique consiste à vérifier si le futur locataire dispose de revenus mensuels nets correspondant à au moins trois fois le montant du loyer et de ses charges fixes.

Cependant, au cours des dernières années, cette pratique s'est heurtée à une interprétation de plus en plus stricte des règles anti-discrimination, notamment en Région de Bruxelles-Capitale. L'ordonnance luttant contre la discrimination dans l'accès au logement interdit de refuser un locataire sur la base de sa fortune. De ce fait, plusieurs propriétaires se sont vus infliger des sanctions en appliquant un seuil de revenus jugé trop exclusif. C'est dans ce climat d'incertitude que le Conseil d'État a été amené à se prononcer au printemps 2023.

Les faits : un litige locatif à Woluwe-Saint-Lambert

La décision récente trouve son origine dans le refus opposé à un couple cherchant à louer un appartement situé à Woluwe-Saint-Lambert. Le bien immobilier était affiché avec un loyer mensuel de 1.395 EUR, augmenté de charges fixes de 195 EUR. Le coût mensuel total du logement s'élevait ainsi à 1.590 EUR.

Les candidats locataires disposaient de ressources financières combinées s'élevant à environ 4.200 EUR nets par mois. Si l'on applique la règle mathématique classique, ce revenu couvre aisément le triple du loyer de base seul (4.185 EUR). Toutefois, il n'atteint pas la barre des trois fois le loyer incluant les charges, qui exigeait des revenus nets cumulés de 4.770 EUR.

Se basant sur cette insuffisance de solvabilité vis-à-vis des critères qu'ils avaient fixés pour limiter le risque financier, les bailleurs ont décidé de rejeter la candidature pour ce bail de résidence principale. En réponse, les candidats évincés ont déposé une plainte. Les services de l'administration régionale (Bruxelles Logement) ont considéré que ce refus était illégal et constituait une discrimination fondée sur la fortune. Une amende administrative de 800 EUR a par conséquent été infligée aux propriétaires, qui ont décidé de contester cette sanction.

Le Conseil d'État annule l'amende et clarifie les règles

Dans son arrêt n° 266.224 du 30 mars 2023, le Conseil d'État a statué en faveur des propriétaires et a purement et simplement annulé l'amende administrative de 800 EUR. Les magistrats ont adopté une position pragmatique face à l'évaluation des risques locatifs dans le domaine du droit immobilier.

La juridiction estime que, bien que la pratique exigeant des revenus représentant trois fois le loyer ne soit inscrite dans aucune disposition légale expresse, elle ne peut être considérée en soi comme discriminatoire.

Le Conseil d'État souligne notamment que :

• Le but de l'exigence est légitime : Le propriétaire a un besoin fondamental et rationnel de s'assurer que le candidat aura la capacité d'honorer son contrat et de payer ses loyers.
• Pas de discrimination sur la fortune : L'application de ce barème ne relève pas d'une volonté d'exclure les personnes en raison de leur patrimoine au sens de la discrimination sur la fortune, mais correspond à un critère objectif de bonne gestion.
• Une liberté contractuelle préservée : La décision rappelle formellement qu'il ne peut être fait grief au propriétaire de choisir le preneur qui offre le plus grand nombre de garanties.

Des critères qui doivent rester objectifs et homogènes

Attention, le Conseil d'État précise que son arrêt ne donne pas un blanc-seing absolu permettant d'agir hors de tout cadre légal. L'exigence de solvabilité est licite pour autant qu'elle soit le véritable et unique motif du refus.

Si un bailleur utilise le prétexte de la solvabilité pour cacher un motif de rejet illégal (comme refuser des candidats en raison de leur origine, de leur situation familiale ou de leur orientation sexuelle), il s'expose à de lourdes sanctions. Pour rester inattaquable, un propriétaire doit appliquer sa grille d'évaluation de manière uniforme, transparente et non arbitraire à toutes les candidatures qu'il reçoit.

Une décision accueillie avec soulagement par les propriétaires

La décision du Conseil d'État a été particulièrement saluée par les représentants de bailleurs. Le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC) a réagi publiquement en rappelant que la sélection équilibrée sur la base de critères de solvabilité objectifs est indispensable pour sécuriser les relations locatives. Cette prise de position de la haute juridiction vient contrecarrer les interprétations restrictives de l'administration bruxelloise, rétablissant ainsi un équilibre indispensable.

Les bailleurs confrontés à des procédures d'amende pour des faits similaires disposent désormais d'une jurisprudence forte pour se défendre. Si vous rencontrez des difficultés de cet ordre ou si vous faites face à un litige locatif devant la justice de paix, il est fortement recommandé de solliciter l'aide d'un professionnel du droit. Vous pouvez facilement créer un dossier (gratuit) sur notre plateforme pour entrer en contact avec un cabinet d'avocats expérimenté.