Clause d’accroissement
La clause d'accroissement est un contrat par lequel des coacquéreurs prévoient que la part du premier décédé deviendra automatiquement la propriété du survivant.
Définition et explication
La clause d’accroissement (couramment appelée tontine dans le langage courant) est un mécanisme juridique très utilisé lors de l’acquisition d’un bien immobilier à plusieurs. Elle stipule que la part du premier coacquéreur qui décède s’ajoute automatiquement à la part du ou des survivants.
En droit belge, cette convention est qualifiée de contrat aléatoire selon l’ancien Code civil. Cela signifie que chaque partie a une chance de gain et un risque de perte basés sur un événement incertain : la date de son décès. Par conséquent, la part transmise par ce biais échappe aux règles de la succession. Vous évitez ainsi que le bien immobilier ne tombe en indivision avec les héritiers légaux, comme les enfants ou les parents du partenaire décédé.
La validité de cette clause repose sur le principe de la liberté contractuelle. Les notaires l’intègrent généralement avec une durée déterminée (par exemple des périodes de 3 à 5 ans, renouvelables tacitement), afin d’éviter que les parties ne restent bloquées en cas de conflit. Vous pouvez y mettre fin de commun accord, mais la résiliation unilatérale est en principe interdite avant le terme prévu.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Achat immobilier en union libre : Pour protéger le partenaire de fait ou le cohabitant légal en cas de décès imprévu.
- Protection contre les héritiers réservataires : Pour éviter que les enfants issus d’une première union n’exigent la vente forcée du bien familial.
- Investissement commun : Entre amis ou associés souhaitant conserver l’entièreté du bien entre les survivants, sans l’intervention des familles respectives.
Achat immobilier par un couple non marié
Marc et Sophie sont cohabitants de fait. Ils achètent une maison à parts égales et demandent à leur notaire d’insérer une clause d’accroissement dans l’acte d’achat. Dix ans plus tard, Marc décède soudainement. Il laisse deux enfants d’un précédent mariage.
À retenir
Grâce à la clause d’accroissement, la moitié de la maison appartenant à Marc devient automatiquement la pleine propriété de Sophie. Les enfants de Marc n’ont aucun droit sur ce bien, car il ne fait pas partie de sa succession. Sophie devra s’acquitter des impôts sur cette part, selon les taux en vigueur dans sa région, et deviendra seule propriétaire de la maison.
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Questions fréquentes
En pratique notariale belge, ces termes sont utilisés de manière interchangeable. Bien que la tontine soit historiquement un contrat de société, le terme est employé par abus de langage pour désigner l'accroissement contractuel qui produit les mêmes effets protecteurs.
Oui. Étant donné que le bien n'entre pas dans le patrimoine successoral du défunt, il échappe aux règles strictes de la réserve héréditaire. Les héritiers ne peuvent réclamer aucune part sur ce bien spécifique.
La révocation unilatérale est impossible, sauf si le contrat initial l'autorise explicitement. Vous devez obtenir l'accord de votre ex-partenaire pour l'annuler, ou attendre la fin de sa durée déterminée (souvent fixée à quelques années) pour ne pas la renouveler.
Le survivant paie généralement des droits d'enregistrement (car c'est techniquement une vente sous condition), et non des droits de succession. Toutefois, les Régions belges assimilent de plus en plus cette transmission aux tarifs avantageux des droits de succession pour l'habitation familiale, ce qui allège considérablement la charge fiscale.
Oui. Dès lors que l'accord porte sur un bien immobilier, la clause doit impérativement être constatée dans un acte authentique passé devant un notaire pour être opposable aux tiers et pouvoir faire l'objet d'une transcription à la conservation des hypothèques.
Généralement non. Les couples mariés privilégient l'attribution optionnelle ou la clause au dernier vivant les biens insérée dans leur contrat de mariage. Ces mécanismes familiaux offrent une protection similaire tout en garantissant plus de souplesse fiscale et juridique.
Pour éviter de créer une situation de blocage perpétuel, la loi et la pratique notariale limitent sa durée. Elle est souvent rédigée pour une période déterminée, par exemple par tranches de trois ans, renouvelables tacitement tant que les parties ne s'y opposent pas.
Si un accident cause le décès simultané des deux acquéreurs, la clause perd son effet car l'aléa disparaît. Le bien sera alors partagé en deux, et chaque moitié ira aux héritiers respectifs de chaque acquéreur selon les règles légales de succession.
Sources
- Livre 3 du Code civil (relatif aux biens et à la copropriété), Code des droits d'enregistrement, Article 1104 de l'ancien Code civil (contrats aléatoires).