Copropriété
La copropriété est le régime juridique organisant la propriété et la gestion d'un immeuble divisé en parties privatives et communes.
Définition et explication
La copropriété s’applique lorsqu’un immeuble ou un groupe d’immeubles appartient à plusieurs personnes, réparties en lots comprenant une partie privative (un appartement, un garage) et une quote-part dans les parties communes (toit, hall, ascenseur). Ce régime est régi par le Livre 3 du Code civil.
La gestion de la copropriété repose sur trois organes principaux :
- L’assemblée générale (AG) : Rassemble tous les copropriétaires pour prendre les décisions relatives à l’immeuble.
- Le syndic : Personne désignée pour exécuter les décisions de l’AG et gérer le quotidien.
- Le conseil de copropriété : Obligatoire à partir de 20 lots, il assiste le syndic et contrôle sa gestion.
Chaque copropriétaire doit contribuer aux charges communes en fonction de ses quotités, définies dans l’acte de base de l’immeuble. Le juge de paix est compétent pour trancher les litiges liés à ce régime.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Vous achetez un appartement dans un immeuble à appartements multiples.
- Vous partagez des infrastructures communes avec d’autres propriétaires, comme une allée ou une toiture.
- L’acte de base et le règlement de copropriété sont établis par un notaire lors de la division du bâtiment.
Achat d'un appartement et fuite de toiture
Vous achetez un appartement au dernier étage d’un immeuble. Quelques mois plus tard, une tempête endommage la toiture, provoquant des infiltrations d’eau dans votre salon. La réparation coûte 15 000 euros. Le syndic convoque une assemblée générale extraordinaire.
À retenir
La toiture est une partie commune. Le coût des réparations ne repose pas uniquement sur vous, mais est réparti entre tous les copropriétaires selon leurs quotités. Le syndic fera intervenir l’assurance de la copropriété. Si la couverture est insuffisante, chaque propriétaire paiera sa part via des appels de fonds.
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Questions fréquentes
L'ensemble des copropriétaires, au prorata de leurs quotités inscrites dans l'acte de base.
Non, le paiement des charges approuvées par l'assemblée générale est une obligation légale. Le syndic peut saisir le juge de paix pour recouvrer les impayés.
Oui, dès qu'il y a plus de deux propriétaires différents et des parties communes, la désignation d'un syndic est obligatoire.
C'est un acte notarié qui décrit précisément l'immeuble, les parties privatives, les parties communes et la répartition des quotes-parts.
Vous devez saisir le juge de paix dans un délai de quatre mois suivant l'assemblée générale, en démontrant que la décision est irrégulière ou abusive.
Non, seul le propriétaire vote. Toutefois, le locataire peut assister à la réunion si le propriétaire lui donne une procuration.
L'assemblée générale peut révoquer le syndic à tout moment à la majorité absolue, et nommer un successeur.
Oui, la loi impose la constitution d'un fonds de réserve pour anticiper les gros travaux de réparation ou de rénovation de l'immeuble.
Sources
- Livre 3 du Code civil, articles 3.84 à 3.100 (Copropriété forcée des immeubles) et Code judiciaire (article 591) pour la compétence du juge de paix.