Indivision
L'indivision est la situation juridique où plusieurs personnes détiennent ensemble des droits de propriété sur un même bien, sans que celui-ci ne soit matériellement divisé.
Définition et explication
L’indivision se présente lorsque plusieurs personnes, appelées indivisaires, se partagent la propriété d’un même bien (par exemple, une maison ou un terrain). En droit belge, cette matière est principalement régie par le Livre 3 du Code civil, consacré aux biens.
On distingue généralement l’indivision fortuite, subie par les circonstances (comme lors d’une succession ou d’un divorce), de l’indivision volontaire, choisie délibérément (comme lors d’un achat immobilier à deux). Le principe fondamental du droit belge stipule que nul n’est contraint de demeurer dans l’indivision (article 3.75 du Code civil). Cela signifie que chaque copropriétaire possède le droit de demander le partage à tout moment, sauf si une convention spécifique stipule le contraire.
Durant cette période de transition ou de détention, les décisions relatives au bien exigent souvent l’accord de tous les membres. Les frais d’entretien et les charges (comme le précompte immobilier) doivent être répartis proportionnellement à la part de chacun. Si l’un des propriétaires occupe seul le logement indivis, il doit verser une indemnité d’occupation aux autres membres pour compenser cette utilisation exclusive.
Quand l'indivision s'applique-t-elle ?
- Lors d’une succession : Les héritiers deviennent automatiquement copropriétaires du patrimoine du défunt avant le partage officiel.
- Suite à un divorce ou une séparation : Les ex-partenaires se retrouvent propriétaires conjoints de l’ancien logement familial.
- Lors d’un achat en commun : Des amis, des conjoints ou des investisseurs acquièrent un bien ensemble de manière volontaire.
- Dans le cadre de la mitoyenneté : Les murs séparant deux propriétés constituent une forme spécifique d’indivision forcée.
Exemple de sortie d'indivision lors d'une succession
Suite au décès de leurs parents, Marc et Sophie héritent de la maison familiale à parts égales. Ils se retrouvent donc en indivision fortuite. Marc souhaite vendre la maison pour obtenir des liquidités, tandis que Sophie désire la conserver et la mettre en location. Aucun accord à l’amiable n’est trouvé après plusieurs mois de discussion.
À retenir
Conformément à l’article 3.75 du Code civil, Marc ne peut être contraint de rester dans cette situation. Il décide de saisir le tribunal de la famille pour demander la sortie d’indivision. Le juge ordonnera le partage judiciaire. Dans un premier temps, Sophie aura l’opportunité de racheter la part de Marc en payant une soulte (la moitié de la valeur estimée de la maison). Si elle n’a pas les moyens de financer ce rachat, le juge ordonnera la vente publique (ou la vente de gré à gré via un notaire) du bien. Le produit de la vente sera ensuite divisé en deux entre Marc et Sophie.
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Questions fréquentes
<p>Oui. Le principe légal indique que nul n'est tenu de rester en indivision. Vous avez le droit d'exiger le partage ou la vente, en demandant d'abord à l'amiable, puis via une action en justice si les autres copropriétaires refusent.</p>
<p>Vous devez vous accorder sur la valeur globale du bien. Vous verserez ensuite une somme, appelée soulte, correspondant à la part de votre ex-conjoint. Un notaire se chargera de rédiger l'acte de reprise d'indivision.</p>
<p>Si vous habitez seul dans le logement appartenant à l'indivision, vous privez les autres de la jouissance du bien. Vous devez donc leur payer une indemnité d'occupation, souvent calculée sur la base de la valeur locative de la maison.</p>
<p>Les charges courantes, les taxes (comme le précompte immobilier) et les travaux de conservation indispensables doivent être payés par tous les indivisaires, en proportion de leurs parts respectives dans le bien.</p>
<p>Une convention d'indivision volontaire peut vous engager pour une durée déterminée, mais la loi limite cette durée à 5 ans maximum (renouvelable). Pendant ce délai strict, vous ne pouvez pas demander le partage.</p>
<p>La juridiction dépend de la source du conflit. S'il s'agit d'une succession ou d'un divorce, le <strong>tribunal de la famille</strong> est compétent. Pour d'autres litiges patrimoniaux, c'est généralement la juridiction civile ou la <strong>justice de paix</strong> qui interviendra.</p>
<p>Le rachat de parts (cession de droits indivis) est soumis au droit de partage ou droit de misère. Ce taux avantageux varie de 1 % à 2,5 % selon les régions et les situations (notamment en cas de séparation), et se calcule sur la valeur totale du bien.</p>
<p>Un créancier personnel ne peut pas saisir directement le bien entier. En revanche, il a le droit d'utiliser l'action oblique pour provoquer le partage du bien afin de pouvoir saisir et se payer sur la part financière qui vous revient.</p>
Sources
- <ul><li>Livre 3 du Code civil (Les biens), Titre 3, Sous-titre 2 : Les copropriétés (Articles 3.68 à 3.75).</li><li>Livre 4 du Code civil (Les successions), pour les aspects liés à l'indivision successorale.</li><li>Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe (Règles sur le droit de partage).</li></ul>