Construire sur une parcelle résiduelle en Flandre : assouplissement des règles

Les difficultés historiques en zone de réserve d'habitat

En Flandre, construire sur une petite parcelle de forme irrégulière située dans une « zone de réserve d'habitat » s'est souvent révélé très compliqué ces dernières années pour les particuliers et les promoteurs immobiliers.

La zone de réserve d'habitat est une notion générique qui couvre plusieurs catégories de terrains. En plus des zones d'habitat ordinaires, ces espaces peuvent encore être affectés au logement, mais cela n'est pas automatique. Le développement résidentiel nécessite une décision expresse de libération de la part de la commune. La catégorie la plus connue et la plus fréquente sur le territoire flamand est la zone d'extension d'habitat (ZEH).

Pour obtenir la libération de ces terrains et y bâtir, l'administration imposait jusqu'ici de respecter quatre exigences très strictes : - La mixité des fonctions : les nouvelles habitations ne devaient pas former un quartier exclusivement résidentiel. D'autres fonctions, telles que des petits commerces, des bureaux ou des espaces verts de quartier, devaient y trouver leur place. - Le regroupement minimal des habitations : les logements devaient présenter une cohérence d'ensemble sur le terrain. L'urbanisme privilégiait la création de maisons mitoyennes ou d'un petit lotissement plutôt que l'autorisation d'habitations individuelles dispersées. - Les infrastructures partagées : la mise en commun d'équipements pour rationaliser l'occupation des sols. - L'efficacité spatiale élevée : l'obligation de maximiser le rendement du terrain disponible pour éviter l'étalement urbain.

Ces règles, pensées pour de grands projets, étaient parfaitement inadaptées aux parcelles résiduelles isolées. Le nouveau décret apporte une solution depuis son entrée en vigueur le 20 août 2026.

Nouveaux seuils pour les petites parcelles résiduelles

Sanctionné le 26 juin 2026 par le Gouvernement flamand, le *Verzameldecreet Omgeving* (décret omnibus Environnement) introduit des assouplissements concrets selon la surface de votre terrain. La nouvelle législation fixe désormais des seuils de superficie clairs pour faciliter l'obtention d'un permis d'urbanisme :

• Moins de 15 ares (1.500 m2) : Il est possible, moyennant une motivation adéquate dans le dossier de demande de permis, d'obtenir une dérogation totale aux quatre exigences. Vous ne devez donc plus prouver la mixité des fonctions, le regroupement des logements, les infrastructures partagées ni l'efficacité spatiale élevée. Cela libère d'un poids immense les propriétaires de petits terrains.
• Entre 15 ares et un demi-hectare (5.000 m2) : La commune peut accorder une dérogation pour la mixité des fonctions et les infrastructures partagées. Toutefois, l'efficacité spatiale et le regroupement des habitations restent formellement imposés par l'administration.
• Plus d'un demi-hectare (plus de 5.000 m2) : L'ensemble des quatre exigences reste applicable sans dérogation possible pour ces grandes surfaces, qui doivent faire l'objet d'un projet d'urbanisme global.

Si vous êtes face à un refus administratif de la commune pour un terrain de petite taille, faire appel à un avocat compétent en droit de la construction ou en droit immobilier peut vous aider à faire valoir vos droits. N'hésitez pas à Créer un dossier (gratuit) sur notre plateforme pour être mis en relation et accompagné dans vos démarches.

Élargissement de l'indemnité WORG aux titulaires de droits réels

Le décret omnibus du 26 juin 2026 apporte également une avancée majeure pour les terrains désignés comme zones d'espace ouvert sensibles à l'eau, couramment appelées WORG (Watergevoelige openruimtegebieden).

La désignation d'un terrain en zone WORG entraîne une limitation très forte des droits de construction, visant à protéger la gestion de l'eau en Flandre. Cette perte de constructibilité est compensée par une indemnité financière de l'autorité régionale.

Jusqu'à présent, la législation prévoyait que seul le propriétaire direct du terrain pouvait réclamer cette indemnité, laquelle était par ailleurs souvent réduite. Les autres personnes disposant de droits sur le terrain étaient purement et simplement exclues du régime.

Depuis le 20 août 2026, la loi corrige définitivement cette situation discriminatoire. La compensation financière est officiellement étendue aux titulaires d'un droit de superficie (opstalhouder) ou d'un droit d'emphytéose (erfpachter).

Si vous possédez un droit réel sur un terrain désigné WORG en Flandre et que vous n'avez pas pu bénéficier de cette aide financière par le passé, le législateur vous accorde une seconde chance. Vous disposez d'un délai de deux ans (prolongeable sous certaines conditions) à compter de l'entrée en vigueur de l'article 102 du décret pour introduire votre demande d'indemnité compensatoire auprès des autorités flamandes. Ne tardez pas à constituer votre dossier avec un expert juridique pour ne pas perdre ce droit.