Encadrement des loyers à Bruxelles : le recours du secteur immobilier rejeté

Contexte : la mise en place de l'encadrement des loyers à Bruxelles

L'encadrement des loyers en Région de Bruxelles-Capitale est un sujet qui cristallise de nombreuses tensions entre les associations de locataires et les représentants des propriétaires. Le principe de ce mécanisme a été initialement adopté par une ordonnance du Parlement bruxellois en octobre 2021. Son objectif est clair : lutter contre les loyers jugés abusifs en se basant sur une grille indicative des loyers et en permettant aux locataires de contester un montant trop élevé. En cas de litige, le dossier peut être soumis à une Commission paritaire locative, spécifiquement créée pour évaluer la conformité du loyer demandé par rapport aux références du marché.

Toutefois, la mise en œuvre de ce texte ne s'est pas faite immédiatement. Le gouvernement bruxellois avait décidé de surseoir à son application afin de prendre le temps d'améliorer la fiabilité de la grille tarifaire de référence. Ce n'est que plusieurs années plus tard, à la suite de l'adoption d'une nouvelle ordonnance, que l'encadrement effectif des loyers est entré en vigueur, plus précisément le 1er mai 2025.

Face à cette activation concrète, plusieurs organisations professionnelles majeures du secteur (dont l'Union professionnelle du secteur immobilier, Embuild, le Syndicat national des propriétaires et copropriétaires, ainsi que la confédération flamande des professionnels de l'immobilier, Federia et l'UCM) ont introduit un recours en annulation devant la justice, estimant que la grille restait déconnectée de la réalité du marché et portait atteinte à leurs droits.

Pourquoi la Cour constitutionnelle a-t-elle rejeté le recours ?

Le 17 septembre 2026, la Cour constitutionnelle a rendu son arrêt (numéro 105/2026) concernant ce dossier épineux touchant au droit immobilier. La haute juridiction a décidé de rejeter le recours des requérants de manière catégorique.

La motivation principale de la Cour ne porte cependant pas sur le fond du dossier, mais sur un argument procédural strict : l'irrecevabilité *ratione temporis*. En droit belge, un recours en annulation contre une disposition légale telle qu'une ordonnance doit impérativement être introduit dans un délai de six mois suivant sa publication au Moniteur belge.

Dans son arrêt, la Cour a constaté que les griefs de fond soulevés par les fédérations immobilières (concernant la qualité de la grille et l'atteinte au droit de propriété) visaient en réalité les dispositions fondatrices de l'ordonnance originelle d'octobre 2021. La nouvelle ordonnance de 2025, elle, se contentait uniquement de fixer la date d'entrée en vigueur au 1er mai 2025, sans modifier le mécanisme en lui-même. Le délai de six mois pour attaquer les règles de 2021 étant largement dépassé lors de l'introduction de l'action, le recours a été déclaré irrecevable. Par conséquent, le mécanisme d'encadrement des loyers est maintenu.

Les fédérations immobilières maintiennent leurs critiques sur le fond

Malgré ce rejet procédural, le secteur de l'immobilier souligne que la Cour constitutionnelle ne s'est pas prononcée sur le fond de l'affaire. Pour les différentes organisations requérantes, la question centrale de la proportionnalité de la mesure et d'une potentielle violation du droit de propriété reste donc totalement ouverte.

Ces organisations pointent de nombreuses lacunes persistantes dans le système actuel. Elles estiment que la grille des loyers, qui sert de base absolue à l'ensemble du dispositif contraignant, est obsolète. Elle reposerait sur des données récoltées entre 2017 et 2020 et sur un échantillon jugé trop faible d'à peine 14 000 baux, ce qui ne reflèterait absolument plus la réalité locative bruxelloise actuelle. Les syndicats de propriétaires réclament que cette grille redevienne purement indicative et non contraignante.

Les requérants mettent également en avant les premiers retours de la Commission paritaire locative : selon eux, à peine 22 % des loyers qui lui sont présentés sont finalement jugés véritablement abusifs.

Vers une actualisation de la grille d'ici deux ans

Du côté des autorités politiques, la Secrétaire d'État bruxelloise au Logement, Karine Lalieux (PS), a vivement salué cet arrêt. Selon elle, la décision permet de poursuivre le déploiement de ce qu'elle considère comme un outil important pour mieux protéger les locataires bruxellois confrontés à des prix exorbitants, tout en privilégiant la conciliation.

Toutefois, consciente des critiques légitimes concernant la fiabilité des données, la Secrétaire d'État a annoncé vouloir faire de l'actualisation de la grille indicative des loyers un des chantiers prioritaires de l'actuelle législature. Affirmant vouloir avancer « sans confondre vitesse et précipitation », elle table sur un travail de plusieurs mois avec l'objectif de disposer d'une grille totalement actualisée d'ici deux ans.

Ce processus de révision méthodologique se déroulera en deux étapes distinctes :

• Première étape : Une actualisation rapide des variables et des équations du modèle statique de la grille, en s'appuyant sur les bases de données actuellement disponibles.
• Seconde étape : La collecte de nouvelles données nettement plus larges pour corriger les biais majeurs existants. À l'heure actuelle, la base de données souffre notamment d'une surreprésentation manifeste des enregistrements de baux dans les communes les plus aisées de la capitale, et d'une sous-représentation des baux plus anciens.

Pour mener à bien ce vaste chantier, le gouvernement prévoit de relancer rapidement le travail de l'Observatoire des loyers ainsi que les enquêtes de terrain. La nouvelle mouture devra également exploiter plus efficacement les données accessibles via la plateforme Irisnet, et mieux intégrer l'impact de la localisation précise d'un bien sur son niveau de loyer.