Plus-value immobilière : la Cour constitutionnelle tranche sur les délais

La taxation de la plus-value immobilière en Belgique

En Belgique, la loi fiscale prévoit une taxation des plus-values réalisées lors de la revente d'un bien immobilier. L'article 90, alinéa 1er, 10° du Code des impôts sur les revenus 1992 (CIR 1992) cible spécifiquement les reventes rapides. Si vous vendez un bien bâti dans un délai de 5 ans suivant son acquisition à titre onéreux, la plus-value réalisée est soumise à l'impôt.

Toutefois, l'article 93bis, 1° du même Code offre une protection pour de nombreux propriétaires : l'exonération de la plus-value sur l'habitation propre. Cette exonération s'applique si le bien a été l'habitation principale du contribuable pendant une période ininterrompue d'au moins 12 mois avant la vente - avec une tolérance de 6 mois d'inoccupation maximum.

Le piège de l'article 91 : la règle des 30 %

Il existe une exception stricte à cette exonération. Selon l'article 91 du CIR 1992, si vous vendez un terrain sur lequel est érigé un bâtiment, et que la valeur vénale de ce bâtiment représente moins de 30 % du prix de réalisation global de l'ensemble, le bien est légalement assimilé à un terrain non bâti.

La conséquence fiscale est lourde : l'exonération pour l'habitation propre ne peut plus s'appliquer. La plus-value devient alors imposable. La loi considère que l'opération relève de la spéculation sur la valeur du terrain, plutôt que de la revente d'un logement familial.

Les faits : un litige autour d'une habitation familiale

Dans l'affaire ayant mené à l'arrêt 95/2020, des contribuables avaient vendu en 2015 un domaine acquis en 2011 - soit bien dans le délai d'imposition. L'un des bâtiments abritait leur habitation familiale. Ils n'ont déclaré aucune plus-value, pensant bénéficier de l'exonération.

Cependant, l'administration fiscale s'est appuyée sur une évaluation pour démontrer que la valeur des bâtiments était inférieure à 30 % du prix total de la vente. Les contribuables ont donc subi un redressement. Face à ce litige, ils ont initié un recours fiscal devant le tribunal de première instance puis devant la Cour d'appel de Gand. C'est à ce moment que la question de la légalité de cette limite de 30 % a été soulevée.

La Cour constitutionnelle valide la règle (Arrêt 95/2020)

Dans son arrêt du 10 septembre 2020, la Cour constitutionnelle a tranché. Elle confirme que l'article 91 du CIR 1992 ne viole pas les articles 10 et 11 de la Constitution, qui garantissent les principes d'égalité et de non-discrimination.

La Cour justifie cette décision par plusieurs éléments factuels :

• La lutte contre la spéculation foncière : Le but de la loi est d'éviter qu'un terrain à bâtir très cher échappe à l'impôt simplement parce qu'un bâtiment de faible valeur y est érigé.
• L'évitement des abus : Fixer un seuil forfaitaire de 30 % permet d'avoir un critère objectif et d'éviter les contestations sur la ventilation du prix entre le terrain et la construction.
• L'adoucissement du calcul : L'article 101, paragraphe 2, du CIR 1992 vient tempérer cette rigueur. Le prix d'acquisition est majoré d'un forfait de frais de 25 % - ou des frais réels - et de 5 % pour chaque année écoulée, ce qui abaisse mécaniquement la plus-value imposable.

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En résumé, la Cour rappelle aux propriétaires que si l'article 91 s'applique (assimilation à un terrain non bâti), le bien est soumis à l'article 90, alinéa 1er, 8° du CIR 1992. Il faut alors patienter et reporter la cession au-delà du délai de 8 ans (et non 5 ans) pour échapper à cette taxation et à la présomption de spéculation.